Introduzione e obiettivi del Salva Casa
Il Decreto-Legge 69/2024 (convertito nella L. 105/2024) introduce misure urgenti di semplificazione in edilizia e urbanistica, con l’obiettivo di “superare incertezze interpretative” e favorire la riqualificazione e la valorizzazione del patrimonio immobiliare. Mira anche a recuperare sottotetti abitabili e a rilanciare il mercato immobiliare, riducendo i costi e gli oneri burocratici per cittadini e imprese. In sintesi, il Salva Casa vuole snellire la sanatoria degli abusi edilizi e facilitare i cambi di uso e interventi edilizi minori.
- Maggiore tolleranza nelle difformità edilizie minori (volumi, altezze, distacchi) entro soglie 2–6%.
- Possibilità di sanare abusi con CILA/SCIA e contributi ridotti, con iter accelerato per il permesso in sanatoria (45 giorni di termine istruttorio).
- Ridefinizione dello stato legittimo dell’immobile: anche titoli formati con oblate o CILA in sanatoria sono validi, e le difformità su parti comuni non inficiano lo stato legittimo delle singole unità.
- Semplificazioni sui cambi di destinazione d’uso, ora sempre consentiti all’interno della stessa categoria e in molti casi (zone A/B/C) anche tra categorie simili, senza nuovi vincoli di aree o parcheggi.
- Incentivo al recupero dei sottotetti abitativi, anche se non rispettano le distanze minime, purché non si modifichino forma e volume originari.
Novità normative e semplificazioni
Il decreto modifica il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) in diversi articoli chiave. Di seguito alcune delle principali novità pratiche:
Procedure semplificate per la sanatoria
Per interventi ordinari realizzati con lievi difformità, è ora possibile presentare una CILA in sanatoria(seg. certificata asseverata) accompagnata dal pagamento di un'oblazione secondo art.36-bis. In caso di interventi più rilevanti o per cui manca completamente il titolo, si ottiene il Permesso di costruire in sanatoria, con l’iter semplificato: il dirigente comunale deve pronunciarsi entro 45 giorni, oltre i quali il permesso si intende automaticamente rilasciato per silenzio-assenso.
Tolleranze costruttive aumentate
Le nuove norme consentono tolleranze maggiori sulle piccole difformità di geometria rispetto al progetto approvato. In particolare, non costituiscono abuso le differenze di misure entro il 2% (unità >500 mq), 3% (300–500 mq), 4% (100–300 mq), 5% (60–100 mq) e 6% (<60 mq). Inoltre, sono considerati “tolleranze esecutive” – anch’esse ammesse – fenomeni come minori dimensioni dell’edificio, omissioni di elementi non strutturali (logge non chiuse, ecc.), irregolarità di muri interni/esterni o aperture non perfettamente uguali al progetto, correzioni di errori progettuali in cantiere e simili. In questi casi il titolo edilizio resta valido senza demolizioni.
Stato legittimo e titoli riconosciuti
Il concetto di “stato legittimo” viene ampliato: i titoli originari (permessi o SCIA) formati con CILA in sanatoria o con oblazioni sono considerati tra i documenti validi. Nella verifica dello stato legittimo di un’unità immobiliare non si tengono più in conto le difformità che riguardano le parti comuni dell’edificio, e viceversa. Ciò facilita notevolmente la gestione delle trascrizioni catastali e delle compravendite, impedendo che piccoli irregolari condominiali blocchino l’atto notarile.
Cambio di destinazione d’uso
Sono semplificate le regole per cambiare destinazione d’uso. Il passaggio di uso di una singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, fermo restando il rispetto delle norme igienico-sanitarie e tecniche. Inoltre, nelle zone centrali (A, B, C) è sempre ammesso il mutamento d’uso anche tra categorie diverse (ad es. da commerciale a residenziale) per una sola unità, senza obbligo di reperire nuovi standard di parcheggio o aree di servizio. Il decreto mantiene comunque la possibilità per i comuni di fissare condizioni specifiche via piano regolatore.
Recupero dei sottotetti
Il DL incentiva il recupero abitativo dei sottotetti: è consentito realizzare alloggi senza aggiungere volume o modificare la sagoma esterna, anche quando i lavori non rispettano le distanze minime attuali, purché siano rispettate le distanze in vigore all’epoca di costruzione. In sostanza, il sottotetto delimitato dalle pareti perimetrali e dall’altezza massima originaria può diventare unità residenziale seguendo le procedure regionali semplificate. Restano in ogni caso applicabili leggi regionali più favorevoli (alcune regioni prevedono limiti addirittura più ampi).
Modulistica edilizia e procedimenti operativi
Per tradurre le semplificazioni in pratica, il 27 marzo 2025 è stato approvato un aggiornamento standard di tutta la modulistica edilizia. Cittadini e tecnici possono quindi scaricare moduli unificati per CILA in sanatoria, SCIA in sanatoria e permesso in sanatoria, validi in tutte le regioni. I nuovi moduli chiariscono quali documenti allegare (planimetrie, asseverazioni, titoli pregressi, ecc.) e quali dichiarazioni autocertificate servono. Grazie ai fondi PNRR è stata prevista anche la definizione dei tracciati informatici per la trasmissione telematica sui portali SUAP/SUE, semplificando il caricamento online delle pratiche edilizie.
Linee guida e risorse utili
Il Ministero delle Infrastrutture ha pubblicato (30/01/2025) delle linee di indirizzo sull’attuazione del Salva Casa, con risposte ai dubbi più frequenti su stato legittimo, cambio d’uso, modulistica, agibilità ecc. Queste linee guida (non vincolanti ma di forte indirizzo) aiutano professionisti e PA a interpretare il decreto in modo omogeneo. Sono inoltre disponibili guide operative del Consiglio Nazionale Geometri, del Collegio Geometri di Venezia e di altri ordini tecnici, che analizzano dettagli pratici come la “doppia conformità” delle norme urbanistiche ed edilizie. Si raccomanda di consultare anche siti istituzionali e portali tecnici aggiornati (es. MIT, ANCI, Regioni) per i moduli ufficiali e chiarimenti specifici.
Hai bisogno di consulenza?
Per maggiori informazioni o assistenza nella regolarizzazione edilizia, il nostro team di esperti è a tua disposizione. Contattaci oggi stesso per una consulenza personalizzata.
