Estinguere il mutuo o investire la liquidità? Come si decide

Il confronto si fa fra il tasso del mutuo e il rendimento netto atteso di un investimento prudente, ma il calcolo grezzo — confrontare i due numeri e basta — porta quasi sempre alla risposta sbagliata perché ignora due correzioni che cambiano il risultato: l'estinzione produce un risparmio certo, l'investimento un rendimento solo atteso, e l'estinzione fa perdere anche la detrazione fiscale degli interessi passivi sulla prima casa.

Il confronto grezzo, e perché non basta

Se il mutuo costa il 3% e un investimento prudente rende il 3,5% netto, la tentazione è concludere che investire conviene. Ma i due numeri non sono confrontabili alla pari: il mutuo genera un costo certo ogni anno, l'investimento genera un rendimento atteso, che può non realizzarsi, specie su orizzonti brevi. A parità di numeri, il risparmio certo vale di più del guadagno probabile — è lo stesso principio per cui un euro sicuro oggi vale più di un euro probabile domani.

La prima correzione: la detrazione fiscale

Gli interessi passivi di un mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale sono detraibili al 19%, entro un limite annuo di 4.000 euro di interessi (quota massima detraibile 760 euro l'anno). Estinguendo il mutuo, questa detrazione sparisce: il tasso "reale" del mutuo, al netto del beneficio fiscale, è più basso del tasso nominale che vedi sul piano di ammortamento.

Per un mutuo con interessi annui vicini o superiori a 4.000 euro, il beneficio fiscale può valere diversi punti percentuali di riduzione del costo effettivo — un elemento che va sempre incluso nel confronto, non ignorato.

La seconda correzione: la liquidità che non recuperi

Estinguere il mutuo immobilizza capitale in un bene che non è liquido: se dopo l'estinzione ti serve di nuovo liquidità, l'unica strada è vendere l'immobile o riaccendere un finanziamento — quasi sempre a condizioni peggiori di quelle che avevi. Un investimento, anche se non è immediatamente disponibile senza perdite, resta comunque più facilmente smobilizzabile di un immobile.

Il metodo, passo per passo

1. Calcola il tasso netto del mutuo, sottraendo il beneficio della detrazione se applicabile.
2. Stima il rendimento netto atteso dell'alternativa, al netto di imposte e commissioni — non il rendimento lordo pubblicizzato.
3. Confronta i due tassi netti, tenendo presente che quello del mutuo è certo e quello dell'investimento no.
4. Valuta la tua tolleranza al rischio residuo: se il divario fra i due tassi è piccolo, la certezza del risparmio sul mutuo pesa di più; se è ampio, l'investimento può avere senso.
5. Considera un'estinzione parziale, spesso la scelta più equilibrata: riduce l'esposizione al debito senza immobilizzare tutta la liquidità disponibile.

Quando l'estinzione è quasi sempre la scelta giusta

Se il mutuo è a tasso variabile alto o se il tasso, anche fisso, è significativamente superiore a quanto un investimento prudente può ragionevolmente rendere al netto di imposte, l'estinzione (totale o parziale) è quasi sempre la scelta più solida. Non è un'opinione di mercato: è aritmetica, una volta fatte le correzioni sopra descritte.

Quando conviene invece mantenerlo

Se il mutuo è a tasso fisso basso, acceso magari anni fa in un contesto di tassi diversi da quelli attuali, spesso conviene tenerlo e mantenere la liquidità disponibile per altri obiettivi — inclusa la costruzione del fondo di emergenza, che viene sempre prima di qualunque scelta fra estinzione e investimento: vedi Il fondo di emergenza: quanto e dove tenerlo.

Il caso di un capitale arrivato all'improvviso

Questa decisione si presenta spesso insieme a un capitale ricevuto in un colpo solo — un'eredità, la liquidazione del TFR, il ricavato della vendita di un altro immobile. In questi casi vale la stessa cautela generale: non decidere nel primo mese, verificare prima le imposte dovute sul capitale ricevuto, e solo dopo affrontare la scelta fra estinzione e investimento. I dettagli per ciascuno scenario sono in Come investire un'eredità appena ricevuta, Cosa fare con la liquidazione del TFR e Ho venduto casa: dove investire il ricavato.

Il punto in sintesi

Il confronto fra estinguere un mutuo e investire la stessa somma non è mai un semplice confronto fra due tassi: va corretto per la detrazione fiscale persa e per la certezza del risparmio contro l'incertezza del rendimento. Con un mutuo a tasso variabile alto, l'estinzione vince quasi sempre; con un tasso fisso basso, spesso conviene tenerlo e mantenere la liquidità libera per altri obiettivi.