Quanto pesa il valore dell'immobile sul premio della polizza casa

Il valore che conta per il premio e per il massimale della polizza casa è il valore di ricostruzione a nuovo dell'immobile — quanto costerebbe ricostruirlo da zero — non il suo valore di mercato, che include anche il valore del terreno e la posizione: confondere i due è l'errore più comune quando si stima quanto assicurare.

Perché il valore di mercato non è il riferimento giusto

Il valore di mercato di un immobile dipende da fattori che non hanno nulla a che fare con il costo di ricostruzione: la posizione, la vicinanza a servizi, l'andamento del mercato immobiliare locale. Due appartamenti identici per metratura e caratteristiche costruttive possono avere valori di mercato molto diversi solo per la zona in cui si trovano, ma costerebbero la stessa cifra per essere ricostruiti da zero. È quest'ultimo dato — il costo di ricostruzione — che l'assicurazione deve indennizzare in caso di danno totale, non il valore di compravendita.

Cosa succede se si sottostima il valore da assicurare

Se il valore dichiarato in polizza è inferiore al reale valore di ricostruzione, molte compagnie applicano la cosiddetta regola proporzionale: in caso di sinistro, l'indennizzo viene ridotto in proporzione allo scostamento fra il valore dichiarato e quello reale, anche per danni parziali. Un proprietario che dichiara un valore troppo basso per pagare un premio più contenuto rischia quindi di ritrovarsi, al momento del sinistro, con un indennizzo inferiore a quanto si aspettava — proprio quando ne ha più bisogno.

Cosa succede se si sovrastima il valore

Sovrastimare il valore non porta a un indennizzo più alto del danno effettivamente subito: l'assicurazione indennizza il danno reale, non l'importo dichiarato, quindi un valore sovrastimato si traduce solo in un premio più alto pagato inutilmente ogni anno, senza alcun beneficio in caso di sinistro.

Come si stima correttamente il valore di ricostruzione

Il calcolo si basa tipicamente sulla superficie dell'immobile moltiplicata per un costo di costruzione al metro quadro, che varia in base alla tipologia costruttiva, ai materiali e alla zona geografica — un dato che un tecnico o la stessa compagnia possono aiutare a stimare correttamente in fase di preventivo, più affidabile di una stima "a occhio" basata sul prezzo di acquisto o sul valore catastale.

Perché conviene rivedere il valore dichiarato nel tempo

Ristrutturazioni, ampliamenti o semplicemente l'aumento dei costi di costruzione nel tempo possono rendere obsoleto un valore dichiarato anni prima: una polizza casa andrebbe rivista periodicamente, non lasciata invariata dalla stipula iniziale, proprio per evitare di scoprirsi sottoassicurati senza saperlo.

Il valore catastale può essere usato come riferimento per il valore da assicurare?

No, il valore catastale è una base di calcolo fiscale, spesso molto distante sia dal valore di mercato che dal costo di ricostruzione: usarlo come riferimento per il massimale della polizza casa porta quasi sempre a una stima inaffidabile, generalmente per difetto.

La regola proporzionale si applica anche ai danni piccoli, non solo a quelli totali?

Sì, nella maggior parte dei contratti che la prevedono: la riduzione proporzionale dell'indennizzo si applica in base al rapporto fra valore dichiarato e valore reale, indipendentemente dall'entità del danno subito — anche un danno parziale limitato viene ridotto nella stessa proporzione.