Danni da infiltrazione del vicino, chi paga cosa

Se l'infiltrazione arriva da un impianto o da una struttura del vicino, risponde di regola il vicino (o il suo assicuratore) in base all'art. 2051 del Codice Civile sulla responsabilità per le cose in custodia; la propria polizza casa può comunque intervenire per il danno subito, tramite la garanzia danni da acqua, indipendentemente da chi sia responsabile.

Il principio: chi ha in custodia la causa del danno risponde, salvo prova contraria

L'art. 2051 c.c. stabilisce che chi ha in custodia una cosa (un tubo, un impianto, una copertura) risponde dei danni che essa causa, a meno che provi il caso fortuito. Non serve dimostrare che il vicino sia stato negligente: basta stabilire che l'acqua proveniva dal suo impianto o dalla sua proprietà. È lo stesso principio, applicato all'ambito domestico, descritto in modo più ampio in Responsabilità civile immobiliare.

Perché il primo passo è tecnico, non assicurativo

Prima di stabilire chi paga, va individuata l'origine dell'infiltrazione: un impianto privato dell'appartamento sopra, una colonna comune dell'edificio, o un difetto della copertura condominiale sono situazioni diverse, con soggetti responsabili diversi (il vicino, il condominio, l'amministratore). Un tecnico (idraulico, perito) che accerti l'origine del problema è spesso il passaggio decisivo: senza questa individuazione, le due parti (o le due assicurazioni coinvolte) restano bloccate su chi debba intervenire.

Cosa fa la propria polizza casa, indipendentemente dalla colpa

Molte polizze casa includono una garanzia "danni da acqua condotta" (o simile) che indennizza il proprio danno subito — pavimenti, pareti, mobili — indipendentemente da chi sia il responsabile, salvo poi rivalersi (è la compagnia a farlo, non l'assicurato direttamente) sul soggetto effettivamente responsabile o sulla sua assicurazione. È una tutela pratica importante, perché evita di dover attendere l'esito di una controversia con il vicino prima di poter riparare il proprio danno.

Cosa fare nell'immediato

• Documentare il danno con foto e, se possibile, un video del punto di infiltrazione.
• Contattare l'amministratore di condominio se l'origine potrebbe essere comune (tetto, colonne condivise).
• Segnalare il danno alla propria compagnia anche se si ritiene responsabile il vicino: la garanzia danni da acqua, se presente, non richiede di attendere l'accertamento delle responsabilità.
• Chiedere al vicino di segnalare l'episodio alla propria assicurazione, se disponibile: accelera la gestione fra le due compagnie.

Se il vicino non è assicurato, chi paga il danno?

Resta comunque civilmente responsabile secondo l'art. 2051 c.c., ma senza polizza il recupero del danno richiede un'azione diretta nei suoi confronti — più lenta e incerta di una gestione fra assicurazioni. È in questo scenario che la propria garanzia danni da acqua, se presente, diventa particolarmente utile per non restare senza copertura in attesa dell'esito.

L'infiltrazione dal tetto comune è sempre responsabilità del condominio?

Generalmente sì, se il tetto è una parte comune dell'edificio non affidata in uso esclusivo a un condomino: la responsabilità ricade sul condominio secondo lo stesso principio dell'art. 2051 c.c., e l'amministratore dovrebbe attivare la polizza globale fabbricato dell'edificio, se presente.