RC proprietario o RC inquilino: quale delle due ti serve

Sono due garanzie distinte, non due nomi della stessa cosa. La RC del proprietario risponde dei danni che l'immobile causa a terzi in quanto bene — una grondaia che si stacca, un cornicione, un'infiltrazione da una struttura. La RC del conduttore risponde dei danni che chi ci abita causa con la propria condotta — un rubinetto lasciato aperto, una candela dimenticata. Se sei proprietario e affitti, ti serve la prima. Se sei in affitto, ti serve la seconda e in più il rischio locativo. Non si sostituiscono, e in un appartamento affittato devono coesistere.

La linea di confine: il bene o la condotta

La domanda che risolve quasi tutti i casi dubbi è questa: il danno viene dall'immobile in quanto tale, o da come qualcuno lo ha usato?

Il criterio è la custodia. L'art. 2051 del Codice Civile pone in capo a chi ha la custodia della cosa la responsabilità dei danni che essa provoca — e nella locazione la custodia si divide: il proprietario conserva quella sulle strutture e sugli impianti fissi, il conduttore assume quella sull'uso quotidiano.

Se sei il proprietario che affitta

Ti serve la RC proprietario, e ti serve anche se l'immobile è assicurato per incendio: sono due cose diverse. L'incendio indennizza il danno al tuo bene, la RC risponde di quello che il tuo bene fa agli altri.

Ti serve anche se il tuo inquilino è assicurato, perché la sua polizza copre la sua condotta, non la vetustà dei tuoi impianti. E ti serve anche se l'appartamento è sfitto, periodo in cui la custodia è interamente tua e non c'è nessun conduttore su cui la responsabilità possa spostarsi.

L'errore tipico del proprietario è considerare la polizza dell'inquilino come sostitutiva della propria. Non lo è mai.

Se sei l'inquilino

Ti servono due cose, e conviene tenerle distinte in testa perché rispondono a rischi diversi.

Il rischio locativo copre il debito verso il proprietario per i danni al fabbricato di cui rispondi ex art. 1588. È quello che il contratto di locazione ti chiede quasi sempre: l'inquilino è obbligato ad assicurare la casa?

La RC del conduttore o capofamiglia copre i danni che causi a persone e a cose di terzi: il vicino di sotto, un passante, il condominio. È quella che ti evita di pagare di tasca tua il rifacimento del soffitto altrui.

Il contenuto è una terza decisione ancora, e riguarda i tuoi beni.

Il caso che manda tutti in confusione: l'infiltrazione

È l'evento più frequente e quello in cui la titolarità della responsabilità si decide sui fatti, non sui ruoli.

Acqua che scende dal tuo appartamento verso quello sotto. Se l'origine è una tubazione condominiale o strutturale, risponde il condominio o il proprietario. Se è un tuo elettrodomestico o un tuo comportamento, rispondi tu. Se è una tubazione privata dell'appartamento ma incassata e vetusta, si apre la discussione più lunga: la giurisprudenza tende a guardare a chi aveva il potere di manutenzione.

Nella pratica il caso si risolve con l'accertamento tecnico, non con il ragionamento — ed è la ragione per cui conviene documentare subito e non far ripristinare nulla prima della perizia. Approfondimento: infiltrazione dal vicino, chi paga.

Il caso del comodato e dell'uso gratuito

Se concedi l'immobile a un familiare senza contratto di locazione, la situazione non cambia sostanzialmente: la custodia sulle strutture resta tua, la responsabilità per l'uso è di chi ci abita. Quello che cambia è la documentazione: senza un contratto scritto, in caso di sinistro la ricostruzione dei ruoli è più difficile.

Vale la pena dichiarare correttamente alla compagnia chi occupa l'immobile. Una polizza stipulata come "abitazione del proprietario" su una casa in realtà occupata da altri è una dichiarazione inesatta, e le dichiarazioni inesatte si pagano al sinistro.

Posso mettere l'inquilino come assicurato nella mia polizza?

È possibile in alcune configurazioni, ma è quasi sempre una soluzione peggiore di due polizze distinte: il proprietario finisce per pagare una copertura di cui non ha il controllo e l'inquilino non ha un contratto proprio da esibire. Due contratti separati sono più chiari e in genere costano complessivamente poco di più.

E per una seconda casa che affitto per brevi periodi?

Cambia parecchio, perché l'attività di locazione breve ha un profilo di rischio suo e va dichiarata. Ne parliamo in assicurazione casa per affitti brevi e Airbnb.

La RC capofamiglia copre anche il cane?

Nella nostra polizza sì, come estensione. È uno dei punti in cui la polizza casa e quella animali si sovrappongono parzialmente: RC animale domestico e assicurazione casa.

In sintesi

Proprietario e inquilino non comprano la stessa polizza con nomi diversi: comprano due coperture che rispondono a rischi diversi e che, in un appartamento affittato, servono entrambe. La domanda da farsi non è "chi paga l'assicurazione" ma "di cosa rispondo io".

Se stai per affittare o per prendere in affitto, il preventivo di CasaMia permette di configurare entrambi i profili e vedere le due cifre: sono in genere molto più contenute di quanto la confusione fra le due garanzie lasci temere.