"Casa appena comprata: quando attivare l'assicurazione"

Dal giorno del rogito, non da quando ti trasferisci. Con l'atto notarile la proprietà e i rischi passano a te: da quel momento un incendio, un allagamento o un danno a terzi provocato dall'immobile sono tuoi, anche se la casa è vuota, anche se stai ancora ristrutturando, anche se le chiavi le hai ritirate una settimana dopo. È il periodo in cui più spesso si resta scoperti, perché nella testa di chi compra la casa diventa sua quando ci entra ad abitare.

La finestra scoperta più comune

Rogito a marzo, ristrutturazione fino a settembre, trasloco a ottobre. Sette mesi in cui l'immobile è tuo, spesso vuoto, con imprese che entrano e escono, impianti smontati e nessuna polizza attiva perché "non ci abito ancora".

In quei sette mesi il rischio non è più basso: è diverso e in alcuni casi più alto. Un cantiere in casa concentra rischi elettrici, di incendio e di allagamento, e un immobile disabitato non ha nessuno che si accorga di un problema.

Cosa serve subito e cosa può aspettare

Subito, dal rogito:

• Incendio sul fabbricato. È la copertura base e non ha alternative. Se c'è un mutuo, è anche quella che la banca richiede.
• Responsabilità civile del proprietario. L'immobile è tuo e risponde a te se causa danni a terzi — una tegola, un cornicione, un'infiltrazione verso il vicino.

Appena c'è qualcosa dentro:

• Contenuto. Ha senso da quando la casa contiene beni. Durante il cantiere il contenuto è spesso dell'impresa, non tuo.
• Furto. Come sopra, e con l'avvertenza che molte condizioni limitano la garanzia furto oltre un certo periodo di inoccupazione continuativa.

Quando la casa è finita:

• Danni d'acqua e ricerca del guasto, che su impianti appena rifatti restano utili: un errore di posa si manifesta nei primi mesi.
• Assistenza e tutela legale.

Se c'è un mutuo, la sequenza è più stretta

Con un mutuo la polizza incendio non è una tua decisione libera sul quando: la banca la richiede come condizione per l'erogazione, e deve esistere al rogito. Il notaio verifica che ci sia.

Il punto che vale soldi veri: non sei obbligato a stipularla in banca. Nessuna norma impone la polizza; l'obbligo nasce dal contratto di mutuo, e l'art. 22-sexies del D.L. 179/2012 ti riconosce il diritto di presentare una polizza di tua scelta, purché conforme ai requisiti richiesti. Le pagine dedicate:

• la polizza incendio per il mutuo è obbligatoria per legge?
• sostituire la polizza incendio della banca con una esterna
• quando fare la polizza incendio, prima o dopo il rogito

Il capitale da assicurare su una casa appena comprata

È il momento migliore per farlo bene, perché hai in mano tutti i dati: superficie catastale, planimetria, eventualmente la perizia della banca.

Il numero da assicurare non è il prezzo che hai pagato. È il costo di ricostruzione a nuovo del fabbricato, che esclude il valore del terreno e della posizione. In molte zone il prezzo d'acquisto è più alto del costo di ricostruzione; in altre, soprattutto in aree interne, è più basso — e in quel caso assicurare il prezzo pagato significa sottoassicurare.

Sbagliare qui ha una conseguenza precisa e permanente: la regola proporzionale dell'art. 1907. Se hai una perizia per il mutuo, il valore di ricostruzione è di norma indicato lì: quale valore assicurare secondo la perizia.

Se stai ristrutturando

Due avvertenze che si scoprono tardi.

Dichiara i lavori in corso. Un immobile in ristrutturazione ha un profilo di rischio diverso e alcune garanzie possono operare in modo limitato. Dirlo prima è l'unico modo per sapere cosa hai.

La polizza dell'impresa non è la tua. L'impresa ha una propria responsabilità civile per i danni che causa: risponde dei suoi errori, non dei rischi dell'immobile. Un incendio da causa ignota in un cantiere è un problema tuo.

Al termine dei lavori ricorda di aggiornare il capitale: una ristrutturazione importante alza il valore di ricostruzione, e un capitale fermo al preventivo iniziale diventa sottoassicurazione.

E se compro senza mutuo?

Nessuno ti chiederà nulla, e il rischio passa comunque a te dal rogito. È il caso in cui restare scoperti è più facile, proprio perché manca il controllo esterno della banca.

Posso attivare la polizza prima del rogito?

Si stipula indicando come decorrenza la data del rogito. È la prassi corretta: il contratto esiste, la copertura parte quando l'immobile diventa tuo.

La polizza del venditore continua a valere?

No. Il suo contratto è legato a lui e in genere si chiude o si sposta sulla nuova abitazione. Non contare su un periodo di sovrapposizione: non c'è.

Da quando è attiva la copertura?

La Sezione Incendio opera dal momento del pagamento del premio. Per altre garanzie, in particolare la tutela legale, esistono periodi di carenza specifici indicati nelle Condizioni.

In sintesi

La data che conta è il rogito. Da lì la casa è tua con tutto quello che comporta, e i mesi fra atto e trasloco sono la finestra in cui più spesso si resta scoperti proprio perché sembra che non sia ancora successo niente.

È anche il momento migliore per impostare bene il capitale, con i documenti freschi sul tavolo. Il preventivo di CasaMia calcola il capitale di ricostruzione da superficie e provincia sui parametri di tariffa reali, e si può configurare con decorrenza dalla data del rogito.