Perizia del mutuo: quale valore assicurare in polizza

Il capitale da assicurare sulla polizza del mutuo è il valore di ricostruzione a nuovo del fabbricato indicato nella perizia, non il prezzo pagato per la casa e non il valore catastale. È il numero che fa respingere più polizze dalle banche, e l'errore non è mai casuale: chi compila prende il dato che ha sotto mano, che quasi sempre è quello sbagliato.

I tre numeri della perizia, e perché solo uno conta

La perizia che la banca commissiona prima di erogare contiene più valori, e vengono spesso confusi:

• Valore di mercato: quanto vale l'immobile se lo vendi. Comprende il terreno, la posizione, lo stato del mercato locale. Serve alla banca per decidere quanto prestarti.
• Valore cauzionale: una versione prudenziale del precedente, usata per il calcolo del rapporto fra mutuo e garanzia.
• Valore di ricostruzione a nuovo: quanto costerebbe ricostruire il fabbricato da zero, materiali e manodopera, senza il terreno. È questo che va in polizza.

Il terzo è quasi sempre il più basso dei tre, e la ragione è semplice: se la casa brucia, il terreno resta. L'assicurazione non deve ricomprare l'area, deve ricostruire quello che c'è sopra.

Cosa succede se sbagli il numero

Se assicuri troppo poco scatta la regola proporzionale dell'articolo 1907 del Codice Civile: l'indennizzo viene ridotto nella stessa proporzione fra somma assicurata e valore reale. Assicuri 100.000 quando il valore è 150.000, subisci un danno di 30.000, e ti vengono liquidati 20.000. Non è una penale: è il meccanismo ordinario del contratto, e colpisce anche i danni parziali, non solo quelli totali.

Se assicuri troppo paghi un premio più alto senza ottenere nulla in più: in caso di sinistro l'indennizzo copre il danno effettivo, non la somma dichiarata.

Il tema generale, valido per ogni polizza casa e non solo per quelle sul mutuo, lo abbiamo approfondito in quanto pesa il valore dell'immobile sul premio.

Perché la banca è precisa su questo punto

Alla banca interessa che, se l'immobile viene distrutto, l'indennizzo basti a ripristinare la garanzia. Un capitale sottostimato la espone esattamente al rischio che voleva evitare, ed è la ragione per cui gli istituti indicano un capitale minimo e verificano che la polizza presentata lo rispetti.

Da qui una conseguenza pratica: se la banca chiede un capitale e la perizia ne indica un altro, prevale la richiesta della banca, che è la condizione contrattuale da soddisfare. Se lo scarto è ampio conviene chiarirlo prima di emettere, non dopo.

Posso usare il valore catastale come riferimento?

No. La rendita catastale è un parametro fiscale, costruito per calcolare imposte, e non ha alcuna relazione con il costo di ricostruzione di un edificio. Usarla porta quasi sempre a una forte sottoassicurazione.

Se ho comprato casa a un prezzo molto alto, devo assicurare quella cifra?

No, e assicurarla sarebbe uno spreco. Nel prezzo di acquisto di un appartamento in centro città il terreno e la posizione pesano moltissimo, e nessuna delle due cose può bruciare. Il riferimento resta il costo di ricostruzione del fabbricato.

Il valore va aggiornato durante il mutuo?

È buona pratica rivederlo ogni qualche anno, perché i costi di costruzione cambiano: un capitale corretto nel 2015 può essere sottodimensionato oggi. Se la polizza è a premio unico per l'intera durata, un adeguamento si valuta insieme alla compagnia.

Come si fa in pratica

Porta la perizia e la richiesta della banca: si legge il valore di ricostruzione, si confronta con il capitale minimo richiesto e si emette sul più alto dei due. Con quel dato il preventivo si chiude in pochi minuti — puoi vedere subito l'ordine di grandezza sulla pagina della polizza incendio e scoppio mutuo.

Se invece la banca ti ha proposto una copertura a primo rischio assoluto, cambia il modo in cui il capitale funziona: lo spieghiamo in primo rischio assoluto o valore intero.