Polizza incendio per un immobile ancora in costruzione

Un immobile in costruzione non è un immobile finito con meno metri quadri: è un rischio diverso, con un valore che cresce ogni mese e responsabilità divise fra impresa esecutrice e committente. La polizza incendio che la banca chiede sul mutuo edilizio segue quindi una logica per stati di avanzamento, e va distinta da due coperture che riguardano il cantiere e non il fabbricato — la CAR dell'impresa e la polizza decennale postuma. Confonderle è l'errore che lascia scoperto proprio il periodo più esposto.

Le tre coperture in gioco, che non sono la stessa cosa

La banca, sul mutuo, chiede la prima. La seconda è un obbligo dell'impresa e tutela l'opera durante la costruzione: non è tua e non ti copre se l'impresa non l'ha fatta. La terza riguarda i vizi costruttivi ed è dovuta dal costruttore nelle vendite di immobili da costruire.

Il punto pratico: chiedi all'impresa copia della CAR prima dell'inizio dei lavori. È un documento che ogni impresa seria ha e che quasi nessun committente chiede.

Il capitale che cresce: gli stati di avanzamento

Sul mutuo edilizio l'erogazione avviene per stati di avanzamento lavori, e il valore del bene cresce con essi. La polizza deve seguire quel valore: assicurare da subito il capitale finale significa pagare per un valore che ancora non esiste; lasciare il capitale iniziale fino alla fine significa arrivare all'ultimazione gravemente sottoassicurati.

Le due configurazioni ordinarie:

Capitale progressivo con appendici. Si adegua il capitale a ogni SAL rilevante. Più preciso, richiede qualche adempimento in più.

Capitale finale con premio pieno da subito. Più semplice, si paga di più nella fase iniziale.

Quale conviene dipende dalla durata dei lavori e dalla differenza fra i due capitali. Su un cantiere di dodici mesi la differenza è modesta; su uno di tre anni no.

In entrambi i casi la variabile da tenere sotto controllo è la stessa, e vale per tutta la vita della polizza: se il capitale assicurato resta sotto il valore reale, l'indennizzo si riduce in proporzione anche sui danni parziali. È la regola proporzionale dell'art. 1907, e su un immobile in costruzione è il rischio più concreto proprio perché il valore si muove.

Quando la copertura deve esistere

Se compri da costruttore un immobile da edificare, il rischio è del costruttore finché non ti viene consegnato: fino al rogito la copertura del cantiere è la sua. La tua polizza incendio decorre dall'atto.

Se sei tu il committente su un terreno tuo, l'opera è tua man mano che sorge, e la copertura ti riguarda già durante i lavori.

Se ristrutturi un immobile che già possiedi, la polizza esiste e va comunicata la ristrutturazione: cambia il profilo di rischio e, alla fine, il capitale. Sul punto: casa appena comprata, quando attivare l'assicurazione.

Cosa chiede la banca

Sul mutuo edilizio i requisiti sono gli stessi degli altri mutui — rischi coperti, capitale, durata, vincolo — con l'aggiunta della coerenza fra capitale assicurato e stato di avanzamento finanziato.

E vale lo stesso diritto: la polizza puoi reperirla dove vuoi, ai sensi dell'art. 22-sexies del D.L. 179/2012. Chiedi i requisiti per iscritto prima di stipulare: la banca può rifiutare la polizza che porti tu?

Alla fine dei lavori: tre cose da fare

Adegua il capitale al valore di ricostruzione finale. È il momento in cui la sottoassicurazione si cristallizza se nessuno interviene.

Rivedi le garanzie. Con la casa finita e abitata entrano in gioco contenuto, danni d'acqua, ricerca del guasto, furto — che durante il cantiere avevano poco senso. Su una casa con impianti appena posati la ricerca del guasto è particolarmente utile, perché gli errori di posa si manifestano nei primi mesi: ricerca del guasto, quanto costa aggiungerla.

Raccogli la documentazione tecnica. Certificazioni degli impianti, dichiarazioni di conformità, agibilità: sono i documenti che, in caso di sinistro, dimostrano che l'immobile era a norma.

Se l'impresa fallisce durante i lavori?

La polizza incendio sul fabbricato continua a coprire il bene per quanto realizzato. Ciò che riguarda l'opera incompiuta e gli acconti versati è materia diversa, disciplinata dalle tutele previste per gli acquirenti di immobili da costruire: è un tema legale, non assicurativo, e va portato a un professionista.

Il capitale include il terreno?

No. Si assicura il costo di ricostruzione del fabbricato; il terreno non brucia e non si assicura.

Serve una perizia?

Sul mutuo la banca la commissiona comunque, e il valore di ricostruzione che ne risulta è il riferimento per il capitale: quale valore assicurare secondo la perizia.

Durante i lavori posso lasciare la polizza sospesa?

No, ed è la scelta peggiore possibile: il cantiere concentra rischi elettrici e di incendio superiori a quelli di una casa abitata.

In sintesi

Su un immobile in costruzione la variabile è il tempo: il valore cresce, la polizza deve seguirlo, e l'ultimazione è il momento in cui il capitale va allineato una volta per tutte. La CAR dell'impresa non ti sostituisce, e chiederne copia è la verifica più utile che un committente possa fare prima di iniziare.

Se stai per accendere un mutuo edilizio, il preventivo della polizza incendio e scoppio parte dal capitale della perizia e può essere configurato con adeguamenti progressivi: dicci in quante fasi è previsto il finanziamento e impostiamo le appendici sui SAL.