"Accollo del mutuo: cosa succede alla polizza incendio"

Nell'accollo il mutuo non si estingue: cambia chi lo paga. E poiché nella quasi totalità dei casi l'accollo accompagna un trasferimento di proprietà — compravendita, divisione ereditaria, separazione — cambia anche chi ha interesse assicurabile sull'immobile. La polizza incendio va quindi allineata su due piani distinti: il contraente, che segue la proprietà, e il vincolo, che segue il credito della banca. Sono due operazioni diverse e vanno fatte entrambe.

Accollo liberatorio e accollo cumulativo

La distinzione conta, perché decide chi resta esposto.

Accollo liberatorio: la banca libera il debitore originario, che esce definitivamente. Da quel momento risponde solo chi si accolla il mutuo. Richiede il consenso espresso della banca.

Accollo cumulativo (o semplice): il nuovo debitore si aggiunge, ma quello originario resta obbligato in solido. Se il nuovo non paga, la banca può rivolgersi al primo.

È il caso più diffuso nelle compravendite fra privati, ed è anche quello che riserva le sorprese: chi vende pensa di essersi liberato e non lo è, salvo che la banca lo abbia dichiarato per iscritto.

Prima di occuparti della polizza, verifica per iscritto quale dei due è il tuo accollo. Cambia tutto quello che segue.

Se sei chi esce

Verifica che l'accollo sia liberatorio. Senza la liberazione formale della banca resti obbligato, e questo ha conseguenze anche assicurative: potresti avere ancora un interesse a che la casa sia coperta, perché se brucia e l'indennizzo non arriva, il debito resta anche tuo.

Chiedi la variazione del contraente, se la proprietà è passata. Restare contraente di una polizza su un immobile non più tuo significa pagare per una copertura senza interesse assicurabile.

Se la polizza era a premio unico anticipato, valuta il rimborso della quota non goduta o la sua cessione a chi entra — quest'ultima da pattuire nell'atto, non dopo. Sul calcolo: quanto premio ti rimborsano.

Se sei chi entra

Chiedi alla banca i requisiti della copertura, per iscritto. L'accollo non ti obbliga a subentrare nella polizza esistente: puoi presentarne una tua, con i requisiti richiesti e il vincolo a favore della banca. Il diritto è lo stesso di chi accende un mutuo nuovo, ai sensi dell'art. 22-sexies del D.L. 179/2012.

Valuta se la polizza esistente ti conviene. Subentrare è comodo ma non sempre conveniente: un contratto stipulato anni fa può avere un capitale non più adeguato o condizioni superate. Il confronto va fatto a parità di capitale e garanzie: la banca può rifiutare la polizza che porti tu?

Verifica il capitale assicurato. Se l'immobile è stato ristrutturato o se il valore di ricostruzione è cambiato, un capitale fermo espone alla riduzione proporzionale dell'indennizzo: la regola proporzionale dell'art. 1907.

Non restare scoperto nel passaggio. La nuova copertura deve decorrere dal giorno in cui la proprietà diventa tua.

I tre scenari tipici

Il terzo è quello in cui si sbaglia di più. L'assegnazione della casa familiare dà il diritto di abitarla, non la proprietà: finché l'immobile resta di entrambi, entrambi hanno interesse assicurabile. Il tema è trattato per esteso in mutuo cointestato, a chi si intesta la polizza.

L'ordine delle operazioni

1. Atto di accollo e, dove previsto, atto di trasferimento della proprietà.
2. Liberatoria della banca, se l'accollo è liberatorio: chiedila per iscritto.
3. Variazione del contraente della polizza, oppure nuova polizza di chi entra.
4. Nuova appendice di vincolo a favore della banca, con gli estremi aggiornati: l'appendice di vincolo.
5. Conferma scritta della banca che la copertura è accettata.
6. Solo a quel punto, chiusura della vecchia posizione e richiesta di eventuale rimborso.

Il punto 5 prima del 6, sempre. È l'unica regola che evita finestre scoperte su un immobile ipotecato.

La banca può opporsi al cambio di polizza durante l'accollo?

Non al fatto che sia esterna: può verificare i requisiti. Se il rifiuto non è motivato su un requisito tecnico, va contestato per iscritto.

E se l'accollo è solo cumulativo?

Chi esce resta obbligato in solido, quindi ha un interesse concreto a che la copertura resti attiva e adeguata. Vale la pena farsi confermare per iscritto che la polizza è in essere, anche se non sei più tu a pagarla.

Serve un nuovo perito?

Non necessariamente per la polizza, ma è l'occasione giusta per verificare che il capitale assicurato corrisponda ancora al valore di ricostruzione: quale valore assicurare secondo la perizia.

Cambia qualcosa se l'accollo avviene fra familiari?

Sul piano assicurativo no: contano proprietà e vincolo, non il rapporto di parentela.

In sintesi

Nell'accollo si muovono due cose insieme — il debito e, quasi sempre, la proprietà — e la polizza deve seguirle entrambe. Chi esce deve verificare di essere davvero liberato e non lasciare in piedi un contratto senza interesse; chi entra ha lo stesso diritto di scelta di chi accende un mutuo nuovo, e conviene che lo eserciti invece di subentrare per inerzia.

Se stai per fare un accollo, il preventivo della polizza incendio e scoppio per il mutuo ti dà il termine di confronto con la polizza esistente, a parità di capitale e requisiti della banca.