"Vendere casa con il mutuo in corso: cosa succede alla polizza"

Vendendo la casa il mutuo si estingue con il ricavato, e da quel momento la polizza incendio vincolata non ha più ragione di esistere nella forma in cui è. Hai tre strade: farti rimborsare la quota di premio non goduta, trasferire la copertura sul nuovo immobile, oppure — solo se pattuito nel preliminare — cederla all'acquirente. L'errore che costa è la quarta: non fare nulla, lasciare che il contratto prosegua su una casa che non è più tua e scoprirlo al rinnovo successivo.

Cosa succede tecnicamente

Con l'estinzione anticipata del mutuo cessa il presupposto del vincolo. La banca rilascia il documento di liberazione del vincolo e la polizza torna a essere un contratto fra te e la compagnia — su un immobile che nel frattempo hai venduto.

Da qui la necessità di decidere, perché una polizza su un bene di cui non sei più proprietario è priva di interesse assicurabile: non ti indennizzerebbe nulla, ma continueresti a pagarla.

Le tre strade

1. Rimborso del premio non goduto

È la strada ordinaria e quella che vale soldi.

Se la polizza era a premio unico anticipato — la forma tipica delle polizze collocate in banca sui mutui — hai versato in un'unica soluzione la copertura di dieci, quindici o vent'anni. Estinguendo il mutuo dopo cinque anni, i restanti anni sono premio pagato e non goduto, e ti spettano.

L'importo non è simbolico: su un premio unico decennale interrotto a metà si parla di diverse centinaia di euro, a volte oltre il migliaio. La formula di calcolo e un esempio svolto sono in quanto premio ti rimborsano, con il calcolatore per stimare la tua situazione.

Due cose da sapere:

• Il rimborso non è automatico. Va richiesto. La compagnia non lo eroga di propria iniziativa, ed è la ragione principale per cui viene perso.
• Possono essere trattenute le spese amministrative, ma solo se indicate nel contratto al momento della sottoscrizione. Se non sono scritte, non sono dovute.

2. Trasferimento sul nuovo immobile

Se stai comprando un'altra casa, in molti casi la polizza si può spostare sul nuovo fabbricato con un'appendice, adeguando capitale e ubicazione. È spesso più conveniente che chiudere e riaprire, soprattutto se il contratto ha condizioni buone.

Va verificato caso per caso: cambiano provincia, superficie e coefficienti di ubicazione, quindi il premio si ricalcola.

3. Cessione all'acquirente

Possibile, ma solo se espressamente pattuita nel preliminare e accettata dalla compagnia. Nella pratica è rara: l'acquirente ha di norma una propria banca con propri requisiti, e preferisce una polizza costruita sul suo mutuo.

Se ci pensi, mettilo nel compromesso: dopo il rogito la trattativa non esiste più.

L'ordine delle operazioni

La liberazione del vincolo è il documento che sblocca tutto: senza, la compagnia non può disporre del contratto perché risulta ancora vincolato a favore della banca. Sul passaggio: svincolo dopo l'estinzione del mutuo.

Se la polizza era annuale invece che a premio unico

Il ragionamento cambia di scala. Con il premio annuale hai pagato l'annualità in corso: il rimborso riguarda al massimo la frazione residua di quell'anno, non un decennio.

È anche il motivo per cui, nella scelta iniziale, la forma del premio conta più di quanto sembri — soprattutto per chi non è certo di tenere il mutuo fino alla fine. Il confronto: premio unico o annuale.

Cosa non fare

Non disdire prima del rogito. Finché la casa è tua e il mutuo è in essere, la copertura deve esistere: è un obbligo verso la banca e una tutela per te.

Non lasciare correre. Una polizza dimenticata su un immobile venduto si rinnova tacitamente e si continua a pagarla, senza coprire nulla.

Non aspettare mesi per chiedere il rimborso. I diritti hanno termini di prescrizione e, indipendentemente da questi, più passa il tempo più diventa faticoso ricostruire la pratica.

E se vendo e ricompro nello stesso periodo?

È il caso ideale per il trasferimento: chiedi alla compagnia un'appendice di variazione di ubicazione con decorrenza dalla data del nuovo rogito, così non resti scoperto in mezzo.

Se la vendita salta dopo che ho chiesto il rimborso?

Comunicalo subito alla compagnia. Finché la pratica non è liquidata si può fermare; se è già stata liquidata si ristipula.

Chi paga il premio nel periodo fra compromesso e rogito?

Tu, perché la casa è ancora tua e il rischio anche. È un punto che a volte si prova a negoziare nel preliminare: si può, ma di default il costo resta al venditore.

Il rimborso è tassato?

No: la restituzione di un premio non goduto non è un reddito, è la restituzione di qualcosa che avevi pagato.

In sintesi

La vendita chiude il mutuo e apre una finestra in cui ti spettano dei soldi che nessuno ti darà se non li chiedi. Il documento che sblocca tutto è la liberazione del vincolo, e la richiesta va fatta subito dopo il rogito quando la pratica è ancora fresca.

Se stai vendendo e ricomprando, valuta il trasferimento prima della chiusura: il preventivo della polizza incendio e scoppio per il mutuo ti dà il termine di paragone per capire se conviene spostare il contratto che hai o farne uno nuovo sul nuovo immobile.