Perdita d'acqua in casa, chi paga e come si denuncia

Chi paga una perdita d'acqua dipende da dove si è rotto il tubo: se è un impianto tuo rispondi tu verso chi ha subito il danno, se è una parte comune risponde il condominio, se è l'impianto del vicino risponde lui, secondo l'art. 2051 del Codice Civile sulla responsabilità per le cose in custodia. La tua polizza casa, però, può intervenire sul danno che hai subito indipendentemente dalla colpa, a patto che contenga la garanzia giusta: in CasaMia di Reale Mutua è la Condizione facoltativa D "Spargimenti di acqua", e la ricerca della perdita è un'altra condizione facoltativa ancora, la E. Prima di tutto: chiudi l'acqua, fotografa, e non far richiudere nulla prima della perizia.

La prima mezz'ora

1. Chiudi il rubinetto generale dell'acqua del tuo appartamento. Se la perdita non si ferma, viene da fuori: avvisa subito l'amministratore e il vicino di sopra.
2. Togli corrente nelle zone bagnate se l'acqua arriva vicino a prese o quadri elettrici.
3. Fotografa e riprendi macchie, pavimento, mobili, soffitto, il punto da cui sembra uscire l'acqua. Se il pavimento è ancora integro, fotografalo integro.
4. Limita il danno: sposta mobili e oggetti, asciuga, metti secchi. È un obbligo contrattuale (punto 10.2.A delle Condizioni di CasaMia) e le spese ragionevoli per farlo sono a carico della compagnia secondo l'art. 1914 c.c.
5. Conserva i pezzi rotti: il raccordo, il flessibile, il tratto di tubo sostituito.

Chi paga: tre situazioni diverse

Il tubo che si rompe è il tuo

Se la perdita nasce da un impianto della tua unità, verso il vicino di sotto rispondi tu come custode dell'impianto (art. 2051 c.c.). In CasaMia, per il proprietario, questo è il terreno della Garanzia Proprietà di fabbricati della Sezione Responsabilità civile (punto 21.5), che comprende espressamente al punto 21.5.3 i danni a terzi derivanti da spargimento d'acqua conseguente a rottura accidentale o occlusione di impianti idrici, igienici, di riscaldamento, di condizionamento, antincendio e tecnici al servizio del fabbricato. Anche questa garanzia opera solo se richiamata sul modulo di polizza. Il danno a casa tua, invece, lo copre la Condizione facoltativa D, se l'hai scelta. Il quadro generale della responsabilità del proprietario è in responsabilità civile immobiliare.

Si rompe la colonna condominiale

Le tubazioni comuni sono in custodia del condominio, che risponde dei danni alle singole unità. La strada ordinaria è l'amministratore e la polizza globale fabbricati, se l'edificio ne ha una: il perché la tua polizza non sostituisce quella del condominio lo spieghiamo in cosa copre l'assicurazione condominio. Due dettagli delle Condizioni di CasaMia sono utili qui:

• la Condizione facoltativa D si riferisce agli impianti al servizio dell'edificio coincidente con il fabbricato o di cui il fabbricato fa parte (punto 6.3.D.1.a), non solo a quelli interni al tuo appartamento;
• la Garanzia Proprietà di fabbricati, se il fabbricato è parte di un condominio, comprende la quota di danno di cui devi rispondere in base ai millesimi per le parti di proprietà comune (punto 21.5, ultimo capoverso).

L'acqua arriva dal vicino

È il caso più frequente e anche quello con più attriti, perché prima di parlare di assicurazione bisogna stabilire da dove viene l'acqua. Lo trattiamo per esteso in infiltrazione dal vicino: chi paga. Qui basta ricordare che conviene denunciare il danno anche alla propria compagnia, senza aspettare che le due parti si mettano d'accordo.

Cosa copre CasaMia: Condizioni facoltative D ed E

Sono due garanzie distinte della Sezione Incendio e complementari, entrambe facoltative: operano solo se richiamate sul modulo di polizza (punto 6.3). Si scelgono nel preventivo, e una non sostituisce l'altra.

D — Spargimenti di acqua

Indennizza i danni materiali e diretti ai beni assicurati causati da spargimento d'acqua (punto 6.3.D.1):

• proveniente da impianti idrici, igienici, di riscaldamento, di condizionamento, antincendio e tecnici, per rottura accidentale o gelo (con condizioni specifiche per il gelo);
• derivante da occlusioni degli stessi impianti;
• da rottura accidentale di pluviali e grondaie, o da loro occlusione se provocata da neve o grandine;
• da trabocco o rigurgito della rete fognaria all'interno del fabbricato;
• da rottura accidentale di apparecchi domestici e dei loro raccordi (lavatrice, lavastoviglie): è coperto il danno che l'acqua fa alla casa, non l'apparecchio stesso, che le Condizioni escludono espressamente.

Ogni voce ha limiti e franchigie indicati nelle Condizioni e sul modulo di polizza. Per alcune abitazioni monofamiliari o ville adibite a dimora abituale, il punto 6.3.D.3 rimborsa anche il maggior costo della bolletta dovuto a una perdita accidentale, alle condizioni lì indicate.

E — Ricerca del guasto in seguito a spargimento di acqua

Il punto 6.3.D.5 è chiaro: la Condizione D non rimborsa le spese per demolire e ripristinare parti del fabbricato allo scopo di ricercare ed eliminare la rottura. Quelle spese le copre la Condizione facoltativa E, che rimborsa, in caso di danno da spargimento indennizzabile in base alla D (o alla Garanzia Proprietà di fabbricati), le spese per (punto 6.3.E):

1. ricercare la rottura, riparare o sostituire le tubazioni e i raccordi che hanno dato origine allo spargimento, se collocate nei muri o nei pavimenti del fabbricato, o sotto le superfici calpestabili di locali interrati come cantine e box;
2. demolire e ricostruire le parti del fabbricato necessariamente interessate dalla ricerca e dal ripristino;
3. sgomberare e trasportare i residui;
4. eliminare le occlusioni con getti ad alta pressione, nei limiti indicati.

Sono sempre escluse le spese per migliorie. La E opera solo se è assicurato il fabbricato: chi è in affitto e assicura soltanto il contenuto non può attivarla. Quando conviene aggiungerla e come cambia il premio con la franchigia è in ricerca del guasto: cosa copre e quanto costa aggiungerla.

Cosa non è coperto

Il punto 6.3.D.4 elenca le esclusioni valide per tutte le garanzie della Condizione D. Le più frequenti nei sinistri reali:

• danni dovuti a umidità e stillicidio, cioè la macchia che cresce piano nel tempo senza una rottura;
• acqua piovana per insufficiente smaltimento o occlusione degli impianti di raccolta, salvo i casi previsti per grondaie e pluviali;
• rotture o occlusioni di impianti di irrigazione e piscine;
• rotture di tubazioni interrate, salvo quelle sotto i pavimenti di locali interrati che fanno parte del fabbricato;
• rotture da gelo di tubazioni installate all'esterno o in locali senza riscaldamento.

Gli allagamenti diversi da quelli della Condizione D restano tra i rischi sempre esclusi della Sezione (punto 8.2.E), e alluvioni e inondazioni sono un altro discorso (punto 8.2.D).

Come si denuncia

Le Condizioni di CasaMia per la Sezione Incendio e complementari, che comprende D ed E, prevedono al punto 10.2:

• denuncia scritta all'Agenzia a cui è assegnata la polizza o alla sede di Reale Mutua entro 10 giorni da quando si è avuta conoscenza del sinistro (10.2.B). La regola generale dell'art. 1913 c.c. è di tre giorni salvo patto diverso: il contratto qui lo allunga, ma una perdita si denuncia appena possibile, anche con una prima segnalazione sintetica. Il ragionamento sul decorso del termine è in quanto tempo ho per denunciare un danno;
• elenco dettagliato dei danni, con documenti e fatture a disposizione della compagnia e dei periti (10.2.C);
• conservare tracce e residui fino al primo sopralluogo del perito e comunque per un massimo di trenta giorni dalla denuncia (10.2.F);
• dimostrare la consistenza del danno con tutti gli elementi di prova disponibili (10.2.G).

Se il danno l'hai causato tu a un vicino, si aggiunge l'obbligo della Sezione Responsabilità civile (punto 25.1): avviso scritto entro 10 giorni, e segnalazione di qualsiasi fatto che possa far presumere una tua responsabilità anche se il vicino non ha ancora chiesto nulla. Non riconoscere responsabilità e non promettere rimborsi prima di aver parlato con la compagnia.

L'art. 1915 c.c. ricorda perché questi passaggi contano: l'omissione dolosa dell'avviso o del salvataggio fa perdere il diritto all'indennità, quella colposa consente all'assicuratore di ridurla in ragione del pregiudizio sofferto.

Cosa non toccare prima del perito

La riparazione d'urgenza del tubo per fermare l'acqua si fa, sempre. Quello che va rimandato, se il danno è rilevante, è il ripristino: richiudere la traccia, ripiastrellare, tinteggiare, buttare il parquet gonfio. Un muro richiuso è un danno che nessuno può più misurare, e il punto 10.2.F chiede proprio di conservare tracce e residui fino al sopralluogo.

Se in polizza c'è la Garanzia Assistenza manutenzione fabbricato (Sezione Assistenza, punto 36.2, facoltativa), la Centrale Operativa invia un idraulico in emergenza per allagamenti o infiltrazioni dovuti a rottura di condutture fisse (36.2.A). Restano esclusi dall'assistenza, tra gli altri, i guasti di rubinetti, boiler, caldaie, tubature mobili e sanitari.

La lavatrice ha allagato il bagno: la polizza mi ripaga anche la lavatrice?

No. La Condizione facoltativa D copre i danni causati dall'acqua alla casa e al contenuto quando si rompe un apparecchio domestico o il suo raccordo (6.3.D.1.f), ma esclude espressamente il danno all'apparecchio stesso.

Sono in affitto: posso assicurarmi contro le perdite d'acqua?

Per il tuo contenuto sì, con la Condizione D. La ricerca del guasto (Condizione E), invece, opera solo se è assicurato il fabbricato, che di norma è del proprietario: riguarda muri e tubazioni, non i mobili. Le differenze tra coperture del proprietario e dell'inquilino sono in RC proprietario o RC inquilino.

La macchia sul soffitto è comparsa piano piano, senza un tubo rotto evidente: è un sinistro?

Dipende dalla causa, ed è il motivo per cui serve un tecnico. Se è una rottura accidentale nascosta, la Condizione D può operare e la E serve a trovarla; se è umidità o stillicidio, le Condizioni la escludono (6.3.D.4.a). Denuncia comunque appena te ne accorgi: il termine decorre dalla conoscenza, e la perizia stabilisce l'origine.

Il vicino dice che è colpa mia, io dico che è colpa sua: chi decide?

L'accertamento tecnico dell'origine. Finché non è chiaro da dove viene l'acqua, ognuno segnala il sinistro alla propria compagnia: tu per il danno subito (Condizione D) e, se c'è il dubbio che la causa sia tua, anche per la responsabilità civile (25.1). Saranno le compagnie a regolare i conti fra loro.