"Casa ereditata: come assicurarla e cosa fare con la vecchia polizza"

La casa ereditata va assicurata da chi la eredita, e il prima possibile: con l'accettazione si diventa eredi con effetto dal giorno della morte, quindi un incendio o un danno a un vicino nelle settimane successive al decesso riguardano già voi. La polizza del defunto, se c'era, non si scioglie automaticamente, ma raramente basta così com'è: era intestata a una persona che non c'è più, spesso descriveva una casa abitata che ora è vuota, e alcune garanzie — la responsabilità civile della vita privata, per esempio — erano sue, non della casa.

Da quando il rischio è vostro

La successione si apre al momento della morte (art. 456 c.c.). Chi è chiamato all'eredità diventa erede con l'accettazione, e gli effetti dell'accettazione risalgono al momento dell'apertura della successione (art. 459 c.c.). In pratica: una volta accettata l'eredità, la casa è vostra dal giorno del decesso, con i suoi rischi.

Prima dell'accettazione il chiamato non è ancora erede, ma la legge gli consente di compiere atti conservativi, di vigilanza e di amministrazione temporanea dei beni ereditari (art. 460 c.c.). Proteggere la casa da un danno rientra di regola in questa logica. Se però stai valutando di rinunciare all'eredità o di accettarla con beneficio d'inventario, chiedi al notaio prima di firmare qualcosa a tuo nome: il confine fra conservare e disporre è materia sua, e un passo sbagliato può valere come accettazione. Sul rapporto fra rinuncia e polizze: rinuncia all'eredità e polizza vita.

Cosa succede alla polizza del defunto

La vendita e la morte non sono la stessa cosa

Il Codice civile ha una norma precisa per il caso in cui la casa assicurata viene venduta: l'art. 1918 stabilisce che l'alienazione delle cose assicurate non scioglie il contratto, che i diritti e gli obblighi passano all'acquirente se questi non dichiara con raccomandata di non voler subentrare entro dieci giorni dalla scadenza del primo premio successivo, e che l'assicuratore può recedere entro dieci giorni da quando ha notizia della vendita, con quindici giorni di preavviso.

L'art. 1918 parla di alienazione, cioè di un trasferimento fra vivi. Per la morte del contraente il capo del Codice dedicato all'assicurazione non ha una regola specifica: vale il principio generale per cui gli eredi subentrano nei rapporti patrimoniali del defunto, contratti in corso compresi. Il risultato pratico è simile — la polizza non sparisce — ma il percorso non è quello della vendita, e conviene regolarizzarlo con la compagnia invece di lasciarlo correre.

Cosa resta valido e cosa no

Una polizza casa mette insieme coperture di natura diversa, e non tutte seguono la casa allo stesso modo.

• Le garanzie sui beni — incendio sul fabbricato, danni d'acqua, eventi atmosferici — riguardano l'immobile, che resta. Sono quelle che proseguono con meno problemi, a patto che la descrizione del rischio sia ancora vera.
• La responsabilità civile della vita privata era la responsabilità di una persona e della sua famiglia: con la morte dell'assicurato non ha più un oggetto. La Cassazione ha escluso che l'art. 1918 si applichi all'assicurazione della responsabilità civile, che segue l'art. 1917 (sent. n. 2781/1972).
• La responsabilità civile del proprietario — in CasaMia la garanzia Proprietà di fabbricati, punto 21.5 — copre l'assicurato "nella sua qualità di proprietario". Il proprietario adesso siete voi: è il pezzo da rifare per primo, perché è quello che risponde quando una tegola cade o un tubo allaga il piano di sotto.

Chi può incassare un indennizzo

È il punto che si scopre al primo sinistro. Nelle Condizioni di CasaMia (punto 10.1) i diritti nascenti dalla polizza li esercita il contraente, e l'indennizzo non può essere pagato se non ai titolari dell'interesse assicurato o con il loro consenso. Se il contraente è morto e gli eredi sono tre, servono tutti e tre. Una polizza volturata a nome di chi gestisce la casa, o rifatta, evita di dover mettere d'accordo tutti nel momento peggiore.

Cosa fare nelle prime settimane

1. Trova la polizza. Fra le carte del defunto, negli addebiti sul conto corrente, chiedendo all'agenzia di zona. Ti servono numero di polizza, compagnia, scadenza e garanzie attive.
2. Comunica il decesso alla compagnia, per iscritto, con il certificato di morte e i dati di chi se ne occupa. Chiedi cosa prevede il contratto e se si può volturare.
3. Controlla se c'era un mutuo. Se la polizza incendio era vincolata a una banca, la banca va coinvolta prima di toccare qualunque cosa: cosa succede se la polizza del mutuo non viene rinnovata.
4. Decidi la strada: voltura della polizza esistente a uno degli eredi, oppure polizza nuova e disdetta della vecchia alla scadenza. Nel secondo caso, la nuova deve partire prima che la vecchia finisca: una casa vuota senza copertura è il caso peggiore.
5. Aggiorna la descrizione del rischio. Se la casa era la dimora abituale del defunto e ora non ci abita nessuno, va detto (vedi sotto).

Casa vuota: dimora saltuaria o casa disabitata

Una casa ereditata resta spesso vuota per mesi, a volte anni, mentre si decide cosa farne. È un rischio diverso da una casa abitata — nessuno si accorge di una perdita d'acqua o di un tentativo di effrazione — e le Condizioni lo trattano in modo diverso.

Il glossario di CasaMia distingue la dimora abituale, dove l'assicurato e i familiari dimorano in modo continuativo, dalla dimora saltuaria, dove non dimorano abitualmente. La distinzione ha effetti concreti:

• Se la polizza descrive una dimora abituale, la Sezione Furto esclude i danni avvenuti dopo che i locali sono rimasti disabitati o incustoditi per più di quarantacinque giorni consecutivi, e per preziosi e denaro la sospensione scatta prima (punto 13.2.A). Una casa vuota assicurata come abitata è una garanzia furto che non opera.
• Se la polizza descrive una dimora saltuaria, la garanzia furto opera, ma con regole proprie: preziosi, valori e collezioni sono coperti solo durante l'effettiva abitazione (punto 13.2.B), e per i sinistri avvenuti durante il periodo di disabitazione si applica uno scoperto specifico (punto 12.6).
• Lo stato di abbandono è un'altra cosa. Le Condizioni escludono in più punti i fabbricati in cattivo stato di conservazione o in stato di abbandono — per esempio dalla garanzia Sovraccarico neve e dai guasti provocati dai ladri. Una casa vuota ma tenuta è una dimora saltuaria; una casa lasciata andare può non essere assicurabile come tale.

Il preventivo di CasaMia chiede espressamente se la casa è dimora abituale o saltuaria e calcola il premio di conseguenza. Cosa dichiarare per una casa non abitata stabilmente: assicurare una seconda casa o casa vacanza.

Due abitudini che contano più di qualunque clausola: chiudere l'acqua generale quando nessuno c'è, e far passare qualcuno con regolarità.

Se gli eredi sono più di uno

Fino alla divisione la casa è in comunione fra i coeredi. Tre domande pratiche.

Chi firma la polizza? Uno solo dei coeredi può fare da contraente. Il Codice prevede l'assicurazione per conto altrui o per conto di chi spetta (art. 1891 c.c.): il contraente paga il premio e adempie gli obblighi del contratto, mentre i diritti spettano agli assicurati. Indicare in polizza che l'assicurazione è stipulata anche per conto degli altri comproprietari rende chiaro chi è protetto.

Chi paga? Nella comunione ciascun partecipante deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione e il godimento della cosa comune (art. 1104 c.c.). Un accordo scritto su chi anticipa il premio e in che quote lo si divide evita discussioni quando arriva il rinnovo.

E se litighiamo? La tutela legale non vi aiuta. Le Condizioni di CasaMia escludono sempre le vertenze in materia di successioni (punto 28.2.A.1). Le liti fra coeredi si risolvono dal notaio o dall'avvocato, a spese vostre.

Il capitale: non è il valore della successione

Il valore della casa indicato nella dichiarazione di successione è un valore fiscale, spesso calcolato su base catastale. Il capitale da assicurare sul fabbricato è un'altra cosa: in CasaMia il fabbricato è assicurato a valore intero e il suo valore è determinato a nuovo (punto 7.1), cioè quanto costerebbe ricostruirlo.

Usare il valore della successione, o la vecchia somma rimasta ferma sulla polizza del defunto, è il modo più rapido di finire sottoassicurati, con l'indennizzo ridotto in proporzione su ogni danno: la regola proporzionale dell'art. 1907. Come si stima il valore giusto: valore dell'immobile e premio dell'assicurazione casa. Sul lato fiscale della successione: imposta di successione, franchigie e aliquote.

Se volete venderla o affittarla

Vendita. Fino al rogito la casa è vostra e va assicurata. Dopo, vale l'art. 1918: comunicate la vendita alla compagnia e all'acquirente l'esistenza del contratto, altrimenti restate obbligati per i premi successivi. Se c'è un mutuo in corso: vendita della casa con mutuo, cosa succede alla polizza.

Affitto. Cambia il rischio e cambia la responsabilità civile: la garanzia Proprietà di fabbricati di CasaMia considera terzo l'eventuale inquilino, ma diverse garanzie operano solo per fabbricati non locati. Va detto alla compagnia prima di firmare il contratto di locazione: RC proprietario o RC inquilino, quale serve.

Posso semplicemente continuare a pagare la polizza del defunto?

Puoi, ma non è una soluzione. Resta un contratto intestato a una persona deceduta, con garanzie personali che non hanno più senso e un indennizzo che richiede il consenso di tutti gli eredi. Meglio volturarla o rifarla.

La polizza vita del defunto c'entra qualcosa?

No, è un rapporto diverso: il capitale va ai beneficiari designati e segue regole proprie. Vedi il capitale della polizza vita entra nella successione?.

Devo aspettare la dichiarazione di successione per assicurare la casa?

No. La dichiarazione di successione è un adempimento fiscale con i suoi tempi; il rischio sulla casa c'è da subito.

Se la casa è inagibile o in pessimo stato?

Le Condizioni escludono in diversi punti i fabbricati in stato di abbandono o in cattivo stato di conservazione. In quel caso la prima cosa da fare è mettere in sicurezza l'immobile — anche per la responsabilità verso terzi, che resta vostra — e poi parlarne con l'agenzia prima di stipulare.

In sintesi

La casa ereditata è vostra dal giorno del decesso, una volta accettata l'eredità. La polizza del defunto non si chiude da sola ma va sistemata: comunicare il decesso, rifare la responsabilità civile del proprietario, dichiarare la casa come dimora saltuaria se resta vuota, aggiornare il capitale al costo di ricostruzione. Fra coeredi, un contraente unico che assicuri per conto di tutti e un accordo scritto sulle spese risolvono il grosso dei problemi.

Il preventivo di CasaMia parte dalla superficie e dalla provincia dell'immobile, distingue dimora abituale e saltuaria e calcola il capitale di ricostruzione sui parametri di tariffa reali: è un buon punto di partenza per decidere fra voltura e polizza nuova.