"Dopo il rogito: cosa fare nel primo mese"

Nel primo mese dopo il rogito le cose con una scadenza vera sono poche, e conviene farle in quest'ordine: assicurazione attiva dal giorno dell'atto, utenze intestate prima di entrare, residenza entro venti giorni da quando ti trasferisci, dichiarazione TARI al Comune nei termini del suo regolamento. Tutto il resto — archiviare i documenti, completare la polizza, sistemare le detrazioni — si può fare con calma, purché si faccia.

La prima settimana: quello che non può aspettare

La polizza deve essere già attiva

Dal rogito proprietà e rischi sono tuoi, anche se non ti sei ancora trasferito. Se hai un mutuo, la polizza incendio richiesta dalla banca esiste già, perché il notaio ne ha verificato la presenza all'atto. Se hai comprato senza mutuo, nessuno te l'ha chiesta ed è il caso in cui si resta scoperti più spesso.

Il dettaglio su cosa serve subito e cosa può aspettare è in casa appena comprata: quando attivare l'assicurazione. Qui basta un controllo: la data di effetto della polizza coincide con quella dell'atto?

Le letture dei contatori

Il giorno delle chiavi fotografa i contatori di luce, gas e acqua con la data visibile. È la prova che separa i consumi del venditore dai tuoi, e serve per la voltura.

Serrature e chiavi

Non sai quante copie delle chiavi girano. Cambiare il cilindro della porta d'ingresso è una spesa piccola e chiude una domanda che altrimenti resta aperta. Vale anche per l'assicurazione: le garanzie furto presuppongono che le aperture siano difese da mezzi di chiusura funzionanti — nelle Condizioni di CasaMia è il punto 12.3 "Mezzi di chiusura dei locali".

Utenze: voltura, subentro o nuovo allaccio

Il nome della pratica dipende dallo stato del contatore, non dalla tua scelta.

Il codice POD e il codice PDR stanno nelle bollette del venditore: chiedigli una copia prima del rogito, è il modo più rapido di non dover cercare il contatore in cantina. Per l'acqua la pratica si fa con il gestore del servizio idrico del Comune, con modalità che cambiano da gestore a gestore.

Fai la voltura con decorrenza dalla data delle letture, non da quando entri ad abitare: un contatore che resta intestato al venditore per mesi è una fonte sicura di contestazioni.

Residenza: venti giorni dal trasferimento

Se la casa diventa la tua abitazione, la dichiarazione di residenza va presentata al Comune entro venti giorni dal trasferimento effettivo: lo stabilisce l'art. 13 del DPR 223/1989, il regolamento anagrafico. Dal 2012 la registrazione è "in tempo reale": l'art. 5 del D.L. 5/2012 impone al Comune di registrarla entro due giorni lavorativi dalla dichiarazione, con le verifiche sui requisiti fatte nei giorni successivi.

Se hai comprato con le agevolazioni prima casa e non risiedi già nel Comune dell'immobile, c'è una seconda scadenza da segnare: secondo l'Agenzia delle Entrate la residenza va trasferita nel Comune in cui si trova la casa entro diciotto mesi dall'acquisto, pena la decadenza dal beneficio. Non è una scadenza del primo mese, ma è il motivo per non lasciare la pratica in fondo alla pila.

TARI: la dichiarazione al Comune

La tassa rifiuti è dovuta da chi possiede o detiene i locali, e l'inizio dell'occupazione va dichiarato al Comune. Il termine lo fissano la legge e il regolamento TARI del tuo Comune, e negli ultimi anni è stato oggetto di modifiche: verifica sul sito del Comune quello in vigore e non aspettare l'anno successivo: una dichiarazione omessa o tardiva può costare sanzioni.

Il venditore, dal canto suo, deve presentare la dichiarazione di cessazione: le due pratiche sono indipendenti, e ognuno risponde della propria. Per compilare la tua tieni a portata di mano la planimetria, perché ti verrà chiesta la superficie dei locali.

Le polizze: quella della banca e quella della casa

Se c'è il mutuo: verifica il vincolo

La polizza incendio richiesta dalla banca è vincolata a suo favore con un'appendice: in caso di sinistro grave l'indennizzo va prima a coprire il debito residuo. Nel primo mese controlla di avere in mano la copia della polizza e dell'appendice e una conferma scritta che la banca l'ha registrata: come funziona l'appendice di vincolo.

Se la polizza l'hai firmata in filiale insieme al mutuo e non l'hai confrontata, sei ancora in tempo: hai sessanta giorni dalla stipula del mutuo per recedere da quella collocata dalla banca e portarne una tua — recesso entro 60 giorni.

La polizza incendio non è una polizza casa

La polizza richiesta per il mutuo protegge il fabbricato, cioè la garanzia della banca. Non copre quello che c'è dentro, non copre i danni che la casa può causare ad altri, e in genere non copre i danni d'acqua. Cosa copre esattamente: cosa copre la polizza incendio e scoppio del mutuo.

In CasaMia le coperture sono sezioni separate che si attivano una per una sul modulo di polizza:

• Sezione Incendio e complementari sul fabbricato e sul contenuto, con le condizioni facoltative che contano di più nella vita di tutti i giorni: Spargimenti di acqua, Ricerca del guasto in seguito a spargimento di acqua, Eventi atmosferici, Fenomeno elettrico.
• Sezione Furto sul contenuto.
• Sezione Responsabilità civile verso terzi, con la garanzia Proprietà di fabbricati per i danni causati dall'immobile e la garanzia Capofamiglia per quelli causati da te e dalla tua famiglia nella vita privata.
• Tutela legale e Assistenza.

Il primo mese è il momento giusto per decidere cosa aggiungere, perché hai appena misurato la casa e sai cosa ci metterai dentro. La differenza fra una polizza incendio e una casa completa, voce per voce: cosa copre l'assicurazione casa contro incendio e furto.

Se avevi già una polizza sulla vecchia casa

Non dimenticarla. Se eri in affitto e la polizza la pagavi tu, va spostata sulla nuova abitazione o chiusa alla scadenza. In CasaMia, durante un trasloco l'assicurazione vale per un massimo di quindici giorni sia per l'abitazione indicata sul modulo di polizza sia per quella nuova (punto 5.2 "Trasloco"): una finestra utile per traslocare, non un modo per rimandare la modifica, che va comunque fatta per iscritto (punto 5.1).

Se la casa resta vuota per i lavori

Una casa comprata e non ancora abitata va dichiarata per quello che è. Le Condizioni di CasaMia, per una dimora abituale, escludono dalla Sezione Furto i danni avvenuti dopo che i locali sono rimasti disabitati o incustoditi per più di quarantacinque giorni consecutivi (punto 13.2). Se stai ristrutturando, le cose da sapere sono altre: assicurazione casa durante la ristrutturazione.

I documenti da conservare, e dove

Fai una cartella, cartacea o digitale, con tutto quello che serve il giorno in cui succede qualcosa. Il giorno in cui serve, cercarlo costa molto di più.

Le ultime due righe sono quelle che quasi nessuno fa e che pesano di più in caso di danno. Le Condizioni di CasaMia chiedono a chi denuncia un sinistro un elenco dettagliato dei danni con qualità, quantità e valore dei beni, e di mettere a disposizione fatture e documenti (punto 10.2): avere già foto e fatture trasforma una discussione in una verifica.

Il calendario del primo mese

La polizza della banca basta a coprire la casa?

Copre il fabbricato contro incendio, scoppio e gli eventi indicati nel contratto, che è quello che interessa alla banca. Non copre il contenuto né la responsabilità civile, che sono i rischi più frequenti nella vita di una casa abitata.

Devo fare la polizza sul contenuto anche se la casa è ancora vuota?

No, ha senso da quando dentro c'è qualcosa che ti appartiene. Il fabbricato e la responsabilità civile, invece, servono dal giorno del rogito.

Se il venditore non chiude le sue utenze?

Con la voltura il contratto passa a te dalla data delle letture: per questo le foto dei contatori contano. Per la TARI ognuno risponde della propria dichiarazione.

Il notaio si occupa di qualcosa di tutto questo?

Del rogito, della registrazione e della trascrizione dell'atto, e della verifica della polizza richiesta dalla banca: cosa controlla il notaio. Utenze, residenza, TARI e polizza casa sono pratiche tue.

In sintesi

Quattro scadenze vere — polizza dal rogito, utenze, residenza entro venti giorni, TARI nei termini del Comune — e una cartella di documenti che ti risparmierà ore il giorno in cui servirà. Il resto è ordine.

Il punto su cui il primo mese decide di più nel tempo è il capitale assicurato, perché hai sul tavolo superficie, planimetria e perizia. Il preventivo di CasaMia calcola il capitale di ricostruzione da superficie e provincia sui parametri di tariffa reali e si può configurare a partire dalla polizza incendio che hai già, aggiungendo solo le sezioni che ti mancano.